「志木市」は不動産投資に適した地域か？

「志木市」は不動産投資に適した地域か？

埼玉県の地方都市での不動産投資をお考えての方を対象に、今回は「志木市」の不動産投資を分析していきたいと思います。

調査内容としては志木市の地域情報（空き家・治安・子育て）、将来人口推移、不動産価格の動向（地価・平均家賃）、賃貸需要、交通情報（路線・高速）などとなります。

投資先を選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では志木市の地域情報から見ていきましょう。

志木市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

志木市の平成25年の空き家率は10.4％で、埼玉県平均：10.9％、全国平均：13.5％よりも低い数値であることがわかります。（平成25住宅土地統計調査より）

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成5年～25年の5年毎

平成10年：9.9％（2520戸）
平成15年：9.9％（2800戸）
平成20年：9.5％（2970戸）
平成25年：10.4％（3420戸）

志木市は空き家の維持管理や相談対応だけではなく、

平成27年度に「志木市空き店舗バンク制度」「志木市空き店舗等活用助成制度」

平成28年度に「志木市空き家等バンク制度」や「志木市空き家等バンク仲介手数料補助金制度」

を制定して、空き家の利活用に取り組み始めました。

現在も優秀な数値で推移している志木市の空き家率ですが、今後の志木市の空き家策の成果に着目してみてはいかがでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

では志木市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成21年：1,096件
平成22年：925件
平成23年：890件
平成24年：770件
平成25年：654件
平成26年：639件
平成27年：613件

平成22年に1000件を切り、年々減少を続けています。しかしここ数年は横ばい近い緩やかな減少での推移となっています。

志木市では広報活動、地域活動支援、環境整備などの防犯対策に取り組んでいます。

志木市の取り組みと現在の状況から判断すると、志木市はさらに治安の良い街になることが期待できるでしょう。

待機児童数の推移

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成20年度：34人
平成21年度：17人
平成25年度：3人
平成26年度：5人
平成27年度：37人
平成28年度：22人

平成25～26年度の待機児童数は一桁となり、目標の待機児童ゼロに近づくましたが、翌27年度には37人まで大幅に増加してしまいました。平成28年度は22人と減少はしましたが、高い数値での推移となりました。

なお志木市では待機児童ゼロを目指して保育施設や定員の増強などに取り組んでいます。

ここ数年の待機児童数の動向及び志木市の取り組みから判断すると、仕事をしたい子育て世帯にとって志木市の子育て環境は、今後に期待と言ったところではないでしょうか。

次に志木市の不動産価格の動向について考察していきましょう。

志木市の不動産価格

志木市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず志木市の地価は、埼玉県内6位、全国54位となっています。

最高坪単価は1991年の229.8万円でしたが、2016年は1/3程度の76.5万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後、しばらく続いた地価の下降も、2006年（0.23％）、2007年（2.78％）、2008年（4.67％）の3年間は上昇となりました。

しかし再び下げに転じ、2009年（-4.37％）、2010年（-3.86％）、2011年（-1.2％）、2012年（-1.66％）の4年間は下降となりました。

またここ最近の動向を見ると、2013年（0.99％）、2014年（1.89％）、2015年（0.52％）、2016年（0.23％）の4年間は緩やかながら上昇が続いています。

また地域別の動向を見ても、志木駅エリア（0.47％）、柳瀬川エリア（0.15％）のすべての地域で上昇となりました。

志木市のここ最近の地価の動向は全体、地域別のどちらをみても緩やかな上昇傾向が続いています。

賃料相場

では志木市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R～1DK：10位
1LDK～2DK：5位
2LDK～3DK：11位
3LDK～4DK：6位

地価の6位と比較すると、間取りによってかなりバラツキが見られます。

志木市の不動産の特徴をまとめると下記になります。

志木市の交通・アクセス

では志木市の電車状況はどうなっているでしょうか？

志木市内にはひとつの駅あり、私鉄（東武東上線）の利用が可能です。

東武東上線：柳瀬川駅

志木駅の所在地は志木市ではなく、新座市となります。

複数路線が利用できる駅はありません。

志木市の人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは志木市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年：73,953人、2016年：75,221人、2017年：75,421人と緩やかに増加しています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。

人口推移

1990年：63,491人
1995年：64,430人
2000年：65,076人
2005年：67,448人
2010年：69,611人

1世帯あたりの人員

1995年：2.75人
2000年：2.59人
2005年：2.47人
2010年：2.35人
2015年：2.26人

志木市の人口は昭和時代に大きく増加してきました。平成入ってからは緩やかな増加となりましたが、2017年現在も増加を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する1.2万人度、19％の増加が確認できます。

またこれに反比例する形で、平均世帯人員は年々減少を続けています。

では地域別の人口動向を見ていきましょう。※2006年・2014年

20％以上増加した地域

柏町地区：11,150人→13,688人
幸町地区：9,204人→11,147人

6～11％増加した地域

本町地区：14,706人→15,596人
上宗岡地区：7,846人→8,378人
中宗岡地区：10,152人→10,939人
下宗岡地区：4,813人→5,306人

減少した地域

館地区：9,138人→8,056人

館地区以外のすべての地区で人口が増加しました。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

年齢3区分別人口※2000年～2015年の5年ごと

年少人口：13.9％→13.5％→13.4％→13.0％
生産年齢人口：74.4％→71.2％→67.1％→63.4％
老齢人口：11.7％→15.3％→19.4％→23.7％

生産年齢人口と年少人口は減少傾向にあり、老年人口は増加を続けています。この傾向より少子高齢化が進行していることが読み取れます。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの志木市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。

社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎

2020年：70,584人
2025年：69,777人
2030年：68,354人
2035年：66,536人
2040年：64,492人

年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎

生産年齢人口：62.1％→62.3％→62.0％→59.8％→56.6％
年少人口：12.2％→11.3％→10.5％→10.2％→10.2％
老齢人口：25.7％→26.4％→27.5％→29.9％→33.3％

志木市の人口は現在増加していますが、2020年前にはピークを迎えて減少に転じます。2020年と2040年の人口を比較すると0.6万人（9％）程度の減少となります。

また年齢3区分別人口は現在同様の傾向が続き、引き続き少子高齢化の傾向が予測されています。

次に志木市による将来人口推計（（出生率上昇、純移動率向上）を見ていきましょう。

志木市の将来人口推計※2020年～40年の5年毎

2020年：74,100人
2025年：74,400人
2030年：74,200人
2035年：73,800人
2040年：73,400人

志木市の推計では人口のピークは2025年となり、社人研のデータ以上の数値での推移となっています。

この数値を現実にするために、志木市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して

・若い世代の結婚、出産、子育て支援をして出生率を向上
・定住の促進
・利便性の高い住みよい住環境の整備
・健康づくりと地域活動の支援
・20～40才代の転入促進

を基本的方向に人口対策に取り組みだしているため、今後の動向に注目したいところです。

志木市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に志木市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ：数年以内に人口のピークを迎え、以降は緩やかに減少。

志木市のデータ：人口のピークは2025年。以降は緩やかに減少。社人研よりも人口は多い予測。

どちらのデータからも、志木市の人口は将来的に減少することになり、また年齢3区分別人口からも少子高齢化がさらに進むことになります。

人口は減少しますがそのスピードは緩やかなため、志木市が20～30年以内に深刻な人口問題に直面する可能性は低いと言えるでしょう。

3人以下の世帯が増加する傾向は続くため、今後も核家族化が進むでしょう。また今後さらに高齢者の単身世帯の増加が見込まれます。

また志木市は人口対策に取り組みだしているため、どれだけ志木市が目標とする数値を実現できるか今後の動向に着目したいところです。

不動産投資と交通

では志木市の交通に関してはどうでしょうか？

志木市は、東武東上線の利用で、都内へのアクセスは良いと言えます。

柳瀬川駅から池袋駅まで25分程と通勤、通学に非常に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

志木市の埼玉県内でのランキングは地価は6位、平均賃料は5位（～11位）となります。

間取りによっては地価よりも下位にランクしています。

地価の動向はここ4年間は上昇にあり、市内全体をみても上昇傾向にあります。

市内唯一の駅である柳瀬川駅周辺、また新座市に所在しますが志木駅周辺は、東武東上線の利用で都内へのアクセスもよく、賃貸需要が見込めるエリアのため、地価、賃料ともに高い水準となります。

またこのエリアは、市内でもっとも資産価値、利便性、賃貸需要の条件を満たしているため、安定した投資を行なうには適したエリアと言えるかもしれません。

志木市の不動産投資

以上、志木市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると志木市は・・・

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、志木市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？

※志木市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。