「さいたま市」は不動産投資に適した地域か？

「さいたま市」は不動産投資に適した地域かを判断するために、さいたま市の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要などの調査を行いました。

これらの情報は投資エリアを選定する上で最低限調査すべきものとなりますので、投資先を選定する上で参考になる情報が御座いましたら活用下さい。

ではさいたま市の概要、特性から見ていきましょう。

 

さいたま市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

さいたま市の平成25年の空き家率は9.9％で、東京平均（11.2％）、政令指定都市平均：12.9％、全国平均：13.5％よりも低い数値であることがわかります。（平成25住宅土地統計調査より）

また平成20年の空き家率は10.8％だったため、大きく改善されていることがわかります。

現在のさいたま市に空き家対策としては、空き家の適正管理の促進、空き家関連ローンの情報提供などが確認できていますが、空き家を減らす具体的な取り組みについては現時点（2017年1月）では確認できていません。

ではさいたま市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準である犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。

過去の犯罪件数を見ると、平成16年（34613件）、平成21年（19657件）、平成22年（18323件）、平成23年（17316件）、平成24年（16328件）、平成25年（14643件）、平成26年（12884件）、平成27年（12446件）となります。

平成16年をピークに年々減少しています。また区毎のデータを見ても同様にすべての地域で減少傾向にあります。

また現在の数値をピーク時と比較すると36％まで減少していますが、これは平成18年「さいたま市防犯のまちづくり推進条例」が制定されて以来、さまざまな犯罪防止対策に取り組んでいる成果と言えるでしょう。

これまでの減少傾向とさいたま市の防犯への取り組みを考慮すれば、今後さらに治安の良い街になることが期待できます。

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数を見ると平成21年度（117人）、平成22年度（154人）、平成23年度（143人）、平成24年度（126人）、平成25年度（117人）、平成26年度（128人）、平成27年度（95人）、平成28年度（24人）となります。

ここ数年横ばいで推移していましたが、平成28年度には待機児童数を28人まで減少しました。これはさいたま市による保育施設や定員の増強などへの取り組みの成果と言えるでしょう。

さいたま市では今後も待機児童数ゼロに向けて取り組みを行って行くようです。

ここ数年の待機児童数の動向及びさいたま市の取り組みを考慮すれば、さいたま市は子育てがしやすい街といえるのではないでしょうか。

次にさいたま市の人口について考察していきましょう。

さいたま市の人口推移

 

さいたま市の人口動向について調査しました。

2017年：1,281,414人
2016年：1,281,171人
2015年：1,270,204人
2014年：1,259,858人
2010年：1,222,434人
2005年：1,176,314人
2000年：1,133,300人
1995年：1,078,545人
1990年：1,007,569人
1985年：922,757人

さいたま市の人口は1990年頃に100万人を突破し、2017年現在も増加を続けています。

2016年と1985年の人口を比較する35.8万人以上の1.39倍増加していることが確認できます。

次に生産年齢人口と年少人口の割合の推移について見ていきましょう。

年少人口：2000年：15％、2005年：14.5％、2010年：13.7％、2014年：13.6％

生産年齢人口：2000年：72％、2005年：69.3％、2010年：66.5％、2014年：65％

老年人口：2000年：12.8％、2005年：15.9％、2010年：19.1％、2014年：21.4％

生産年齢人口と年少人口は2000年以降、減少傾向にあります。また老年人口は増加を続け、2005年には年少人口を追い越しています。

さいたま市の生産年齢人口割合は全国平均よりも高い水準ですが、減少傾向は続いているため少子高齢化が進んでいることが読み取れます。

では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年～2040年までのさいたま市の人口将来推計となります。

2020年：1248818人
2025年：1240702人
2030年：1223414人
2035年：1198798人
2040年：1168491人

長らく続いた人口増加も2020年には減少に転じ、その後は緩やかに減少することが予測されていますが、2020年と2040年の人口を比較すると8万人ほどの減少となります。

次にさいたま市独自の将来の人口推計をに見ていきましょう。

2020年：1,256,395人
2025年：1,260,146人
2030年：1,255,992人
2040年：1,224,140人
2050年：1,174,292人
2060年：1,108,229人

社人研によるデータよりも先の2025年に人口のピークを迎える予測となっています。また人口増加数も多い予測となっています。

どちらのデータでも将来的に人口減が予想されています。ただし全国データと比較すると減少スピードは緩やかと言えます。

またさいたま市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して「若い世代をアシスト」「スマートウエルネス」「産業創出と経済活性化」「上質な暮らしを実現」「安心減災都市」を基本目標に取り組んでいるため、今後の動向に注目したいところです。

さいたま市の不動産価格

次にさいたま市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まずさいたま市の地価は、埼玉県内3位、全国46位となっています。最も高い坪単価は1992年の約250万円でしたが、2016年は1/3程度の82万円前後で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後下落が続いた地価は2006年に上昇に転じ、2008年は6.3％とバブル後最大の上昇率を記録しました。しかし2009年には下げに転じ、2013年までの5年間は下降となりました。

そして再び2014年には上昇に転じ、2016年までの3年間は緩やかに上昇しています。

なおさいたま市の2016年の地価は前年比約+2.58％となり、行政区毎の地価を見ると10区中8区で上昇していることがわかります。

2016年にさいたま市で地価がもっとも大きく上昇した地域は大宮区（約4％）で、反対に下降した地域は中央区（-0.9％）、見沼区（-0.16％）となります。

また坪単価の最高値は大宮区の約175万円（前年比約+4％）、最安値は岩槻区の約30万円（前年比約+0.08％）となります。

さいたま市の平均地価は約82万円となり、最高値と最安値の差は145万円程度となり、市内の地価に格差があることがわかります。

また区によっても、区内での価格差が大きいエリアもあることがわかります。

特に大宮区の大宮区周辺と浦和区の浦和駅周辺の地価は突出していてますが、生活の利便性、将来人口、開発予定、賃貸需要といった不動産運用に重要な要素を多く有する地域でもあります。

ではさいたま市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、1R・1K・1DK：1位（大宮区）、1LDK・2K・2DK：1位（大宮区）、2LDK・3K・3DK：2位（浦和区）、3LDK・4K・4DK：1位（大宮区）となります。

埼玉県内の地価の3位同様に上位にランクインしています。また部屋の種別に関係なく上位となっています。

しかし賃料については、地価同様に区によってかなりの格差が見られますが、これは地価に見合った賃料と言えるかもしれません。

さいたま市の不動産の特徴をまとめると下記になります。

さいたま市の交通・アクセス

ではさいたま市の電車状況はどうなっているでしょうか？

さいたま市内には31駅あり、JRと私鉄の利用が可能です。

それでは区毎に見ていきましょう。

岩槻区	東武野田線：東岩槻駅、岩槻駅
浦和区	JR京浜東北線：浦和駅、与野駅、北浦和駅 JR東北本線・高崎線・湘南新宿ライン：浦和駅
大宮区	JR京浜東北線・東北本線・高崎線：大宮駅、さいたま新都心駅 JR埼京線・湘南新宿ライン：大宮駅 JR東北新幹線・北陸新幹線：大宮駅 埼玉新都市交通伊奈線：大宮駅、鉄道博物館駅 東武野田線：大宮駅、北大宮駅、大宮公園駅
北区	JR東北本線：土呂駅 JR川越線：日進駅 JR高崎線：宮原駅 JR湘南新宿ライン：宮原駅、土呂駅 埼玉新都市交通伊奈線：加茂宮駅、吉野原駅、今羽駅、東宮原駅
桜区	JR武蔵野線：西浦和駅
中央区	JR埼京線：北与野駅、南与野駅、与野本町駅
西区	JR川越線：西大宮駅、指扇駅
緑区	JR武蔵野線：東浦和駅 埼玉高速鉄道：浦和美園駅
南区	JR武蔵野線：武蔵浦和駅、南浦和駅 JR京浜東北線：南浦和駅 JR埼京線：武蔵浦和駅、中浦和駅
見沼区	JR東北本線・湘南新宿ライン：東大宮駅 東武野田線：七里駅、大和田駅

複数路線が利用できる駅は、浦和駅、大宮駅、さいたま新都心駅、武蔵浦和駅、南浦和駅、宮原駅、土呂駅となります。

さいたま市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元にさいたま市は不動産投資エリアとしては適しているのか考察してみましょう。

まず人口から。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、さいたま市の人口は2010年代をピークに減少転じることが予測されています。またさいたま市独自による推計でもピークは少し先にずれるものの2020年代には減少に転じる予測です。

しかしその減少スピードは緩やかであるため、すぐに不動産投資にマイナスの影響を与えるとは考えづらいでしょう。

またさいたま市では人口問題解消に取り組み出しているため、人口問題が深刻化するのはまだ先のことと言えるでしょう。

ではさいたま市の交通に関してはどうでしょうか？

東京駅方面はJR京浜東北や高崎線を利用、新宿駅方面は埼京線や新宿湘南ラインを利用することで、都心へのアクセスは良いと言えるでしょう。

また東京メトロ南北線に直結する埼玉高速鉄道も利便性の高い路線ですが、やはり都内のアクセスはJRが中心となります。

そのため不動産投資の観点からみれば、JRが利用できる駅が適していると言えでしょう。

では不動産価格をみていきましょう。

さいたま市の埼玉県内でのランキングは地価は3位、平均賃料は1位（～2位）となりますが、どちらも区による大きいことが、さいたま市の特徴としてあげられます。

特に大宮駅、浦和駅周辺は地価、賃料とも高くなっています。

安定した投資を行うのであれば、資産価値の変動が少なく、交通や生活環境の利便性が高いため賃貸需要が見込め、人口も多い大宮駅、浦和駅周辺の投資は王道と言えるでしょう。

また複数路線の利用が可能で都心への利便性が高い武蔵浦和駅周辺は、上記エリアほど地価が高くないため投資先として悪くない選択でしょう。

以上、さいたま市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報をもとにさいたま市を総合的に判断すると、

これらの点に着目して投資物件を選定すれば、さいたま市は投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？

※さいたま市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。