「三郷市」で行なう不動産投資について調査してみました。
調査項目は、三郷市の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要などとなります。
投資先を選定する上で参考になる情報が御座いましたら活用下さい。
では三郷市の概要、特性から見ていきましょう。
三郷市の概要、特性
ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
三郷市の平成25年の空き家率は9.3％で、埼玉県平均：10.9％、全国平均：13.5％よりも低い数値であることがわかります。（平成25住宅土地
統計調査より）
また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成10年～25年の5年毎
平成10年：7.4％
平成15年：8.3％
平成20年：8.8％
平成25年：9.3％
三郷市の空き家率は年々増加傾向にありますが、かなり優秀な数値での推移となっていることがわかります。
また三郷市の空き家対策は空き家の管理促進や相談対応が中心で、空家利活用や空き家を減らすための対策は2017年1月現在確認できていませんが、今後の取り組みに期待したいところです。
では三郷市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準である犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
刑法犯認知件数の推移
では三郷市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成15年：3757件
平成23年：2423件
平成24年：2377件
平成26年：1869件
平成27年：1719件
平成15年からの動向を見ると、年々減少傾向にあります。
また現在の数値を平成15年時と比較すると46％程度まで減少していることがわかります。
これは「三郷市防犯のまちづくり推進条例」が平成17年4月に施行され、パトロールの実施、コミュニティの活性化や犯罪が起きづらい街づくりに取り組んでいる成果と言えるでしょう。
現在まで続いている減少傾向と三郷市の取り組みから、三郷市はさらに治安の良い街になることが期待できます。
待機児童数の推移
次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成23年度：39人
平成24年度：49人
平成25年度：29人
平成27年度：62人
平成28年度：46人
三郷市の待機児童数はほぼ横ばいで推移しています。
三郷市では待機児童対策に乗り出していますが、まだその成果がでるには時間がかかるかもしれません。
ここ数年の待機児童数の動向及び三郷市の取り組みから判断すると、三郷市での子育て環境は今後に期待したい状況と言えるのではないでしょうか。
次に三郷市の不動産価格について考察していきましょう。
三郷市の不動産価格
三郷市の不動産価格の動向について見ていきましょう。
まず三郷市の地価は、埼玉県内18位、全国145位となっています。最も高い坪単価は1991年の280.9万円でしたが、2016年は13.4％程度の37.8万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
バブル崩壊後は2007～8年の2年間だけ地価は上昇しましたが、それ以外の年は軒並み下げとなっています。
また2014～2016年の3年間の動向も同様で、地価は緩やかながら下降となりました。
なお三郷市の2016年の地価は前年比0.52％のマイナスとなり、市内のエリア別の動向をみても4地区中4地区とすべての地区で下降となりました。
2016年に三郷市で地価が上昇した地域はありませんが、三郷駅（-0.4％）、早稲田（-0.54％）、三郷中央（-0.19％）、新三郷（-0.02％）と緩やかな下げとなりました。
三郷市の平均地価は37.8万円、最高坪単価は三郷駅エリアの約52万円、最安値は新三郷エリアの約31万円となり、その差は21万円程度と地域による格差は見られません。
またJRが利用できる三郷駅周辺、つくばエクスプレスが利用できる三郷中央駅周辺が交通の利便性が高く、地価も高い傾向にあります。
賃料相場
では三郷市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、
1R～1DK：7位
1LDK～2DK：12位
2LDK～3DK：15位
3LDK～4DK：15位
となります。
地価の18位と比較すると、すべての部屋の種別で上位にランクインしています。さらに単身者向けの住宅は、かなり高い家賃設定となっています。
三郷市の不動産の特徴をまとめると下記になります。
- 三郷市の地価の動向はバブル後は下げ傾向で、ここ数年は緩やかに下降。
- 三郷市内で地域による地価の差は少ない。
- すべての部屋タイプで、平均賃料は地価よりも上位にランクインしている。
- 単身者向け住居の平均家賃相場は地価（ランク）と比較するとかなり高い。
三郷市の人口推移
次に三郷市の人口動向について見ていきましょう。
現在までの人口状況
三郷市の最近3年間の人口は、2015年：136840人、2016年：137940人、2017年：139164人と緩やかに増加しています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。
人口推移
1990年：125152人
1995年：132960人
2000年：131458人
2005年：129679人
2010年：132299人
平均世帯人員
1990年：3.18人
1995年：2.98人
2000年：2.78人
2005年：2.57人
2010年：2.42人
2015年：2.32人
三郷市の人口は昭和57年頃に10万人、平成10年頃まで増加しました。しかし平成10～20年頃までは緩やかな減少傾向となり、横ばいに近い数値での推移となりました。
その後は再び増加に転じ、2017年現在も緩やかながら増加傾向が続いています。
2017年と1990年の人口を比較する1.4万人程度（1.11倍）の増加が確認できます。
またこれに反比例する形で、1990年に3人以上だった平均世帯人員は年々減少を続けています。
次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。
下記表に2005年・2010年・2015年の順で表示しています。
生産年齢人口：73.1％→68.1％→62.8％
年少人口：13.8％→13.1％→12.9％
老齢人口：13.1％→18.9％→24.3％
生産年齢人口と年少人口は緩やかな減少傾向にあり、老年人口は増加を続けています。この傾向より少子高齢化が進行していることが読み取れます。
三郷市を5つに別けた地域のデータを見てみましょう。
地域別人口推移※平成22～27年間。単位：万人。四捨五入。
彦成地域：4.27→4.27→4.27→4.28→4.29万人
北部地域：3.50→3.48→3.34→3.38→3.33→3.34万人
早稲田地域：2.92→2.93→2.91→2.95→2.89→2.88万人
中央地域：1.40→1.50→1.54→1.71→1.87→1.95万人
東和地域：1.13→1.17→1.18→1.20→1.21→1.23万人
中央地域は大きく増加、彦成地域は緩やかな増加傾向、早稲田地域と東和地域は横ばい、北部地域は減少傾向となります。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの三郷市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研の人口将来推計※2020年～40年の5年毎
2020年：124390人
2025年：119205人
2030年：112849人
2035年：105709人
2040年：98271人
生産年齢人口：58.3％→57.5％→57.2％→55.4％→52.2％
年少人口：11.6％→10.7％→9.9％→9.6％→9.4％
老齢人口：30.1％→31.8％→32.9％→35.0％→38.4％
三郷市の人口は2020年にはピークを迎えると、以降は減少が続く予測となっています。2020年と2040年の人口を比較すると2.6万人（21％）程度の大きな減少が見込まれます。
また年齢3区分別人口は現在同様の傾向が続き、引き続き少子高齢化の傾向が予測されています。
次に三郷市（独自その1）による将来人口推計と年齢3区分別人口を見ていきましょう。
三郷市独自の将来人口推計※2020年～60年の10年毎
2020年：140894人
2030年：139232人
2040年：125065人
2050年：109252人
2060年：93451人
生産年齢人口：60.6％→61.7％→58.9％→54.0％→50.8％
年少人口：12.6％→11.3％→10.2％→10.0％→9.9％
老齢人口：26.8％→26.9％→30.8％→36.0％→39.3％
人口のピークは2020年以降となり予測人口数も多く、減少スピードも社人研のデータよりも緩やかな予測となっています。
また三郷市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して
・ひとにも企業にも選ばれる街づくり
・住みやすさがきらりとひかる街づくり
・教育・スポーツ環境が充実している街づくり
を基本目標として人口対策に取り組んでいるため、今後の動向に注目したいところです。
三郷市の交通・アクセス
では三郷市の電車状況はどうなっているでしょうか？
三郷市内には三つの駅があり、JR（武蔵野線）と私鉄（つくばエクスプレス）の利用が可能です。
JR武蔵野線：三郷駅、新三郷駅
つくばエクスプレス：三郷中央駅
複数路線が利用できる駅はありません。
次に三郷市の高速道路の状況を見ていきましょう。
三郷市は常磐自動車道、東京外環自動車道、首都高速6号三郷線の利用が可能です。
常磐自動車道：三郷IC
東京外環自動車道：外環三郷西IC、三郷IC、三郷南IC
首都高速6号三郷線：三郷IC
これらの高速道路により、東京、千葉へのアクセスは非常の便利となっています。
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三郷市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に三郷市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
まず人口から。
社人研のデータと三郷市の独自データには人口のピークや人口に違いは見られますが、将来的には減少傾向になるという共通の予測となります。
また三郷市の独自データによれば今後人口が減少するスピードは緩やかであるため、三郷市が30～40年以内に深刻な人口問題に直面することは考えづらいでしょう。
そのため三郷市で不動産投資を行なう場合、人口問題が不動産投資に与える影響は少ないと言えるでしょう。
また三郷市は人口問題解消に取り組んでいるため、今後の動向に着目したいところです。
不動産投資と交通
では三郷市の交通に関してはどうでしょうか？
東京都に隣接する三郷市は、つくばエクスプレスの利用で、都心へのアクセスは良いと言えます。
三郷中央駅駅から秋葉原駅まで20分程度、北千住駅まで10分程度と通勤、通学に非常に便利な地域となります。
この三郷中央駅周辺は都内のアクセスは良い割に、地価は平均以下のため、投資エリアとしては面白いかもしれません。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
三郷市の埼玉県内でのランキングは地価は18位、平均賃料は7位（～15位）となります。
どの間取りでも地価の順位より上位にランクしているのが
三郷市の特徴としてあげられます。
さらに1K、1R、1LDKの賃料は、埼玉県7位と地価に対して非常に高い順位になっています。
つまり物件価格は安いが高い家賃設定が可能となり、高利回りでの運用を目指せる可能性が高いことを示唆しています。
例えば中古ワンルームマンションであれば資金的にも手が出しやすいかもしれません。
三郷市の不動産投資
以上、三郷市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると三郷市は・・・
- 近々人口のピークを迎えるが、減少速度は緩やかである。
- 社人研と三郷市のどちらの予測を参考にするかで、判断は異なるケースがある。
- つくばエクスプレスの三郷中央駅は、都内へのアクセスは良い割に地価は高くない。
- 空き家率は全国平均よりもかなり優秀な数値。
- 待機児童対策はこれからに期待。
- 犯罪件数は減少傾向にあるため治安は良い。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、三郷市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※三郷市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。