地方都市での不動産投資をお考えての方を対象に、今回は「吉川市」の不動産投資を分析していきたいと思います。
調査内容としては吉川市の地域情報（空き家・治安・子育て）、将来人口推移、不動産価格の動向（地価・平均家賃）、賃貸需要、交通情報（路線・高速）などとなります。
投資先を選定する上で参考になる情報が御座いましたら活用下さい。
では吉川市の地域情報から見ていきましょう。
吉川市の概要、特性
ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
吉川市の平成25年の空き家率は7.1％となり、埼玉県平均：10.9％、全国平均：13.5％よりもかなり低い数値であることがわかります。（平成25住宅土地・統計調査より）
また平成25年の吉川市の空き家率は、埼玉県内の市の中で最も低い数値となっています。
平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成10年～25年の5年毎
平成10年：8.6％(1610戸)
平成15年：6.8％(1360戸)
平成20年：7.0％(1680戸)
平成25年：7.1％(1840戸)
吉川市では空き家の管理促進や相談対応だけではなく、空き家バンク、ポケットパークなどによる空地の利活用の促進、専門相談窓口の設置と言った方向性を定め空き家対策に取り組んでいくようです。
今後も吉川市による空き家対策に期待したいところです。
刑法犯認知件数の推移
吉川市は安心して暮らせる治安の良い街であるかどうかを判断するひとつの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成15年：1648件
平成25年：1002件
平成26年：936件
平成27年：788件
平成15年をピークに年々減少傾向にあり、現在の数値をピーク時と比較すると48％程度まで減少していることがわかります。
吉川市では平成18年に「吉川市安全安心都市宣言」を制定し、現在は第2次吉川市防犯推進計画に基づき、パトロール実施、犯罪情報提供、防犯活動支援、環境整備などに取り組んでいます。
現在まで続いている減少傾向と吉川市の取り組みから、吉川市はさらに治安の良い街になることが期待できます。
待機児童数の推移
次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成24年度：0人
平成25年度：0人
平成26年度：15人
平成27年度：28人
平成28年度：30人
吉川市は平成24年、平成25年と待機児童ゼロを実現していましたが、ここ数年は増加傾向にあります。
吉川市では今後も待機児童ゼロを目指した取り組みを行なっていくようですが、大規模開発などにより今後も子育て世帯の増加が予想されるため、さらなる待機児童対策への取り組みが必要になるようです。
ここ数年の待機児童数の動向及び吉川市の取り組みから判断すると、働きたい子育て世帯には厳しい環境が予想されますが、今後の動向に期待したいところです。
吉川市の不動産価格
吉川市の不動産価格の動向について見ていきましょう。
まず吉川市の地価は、埼玉県内21位、全国170位となっています。最高坪単価は1990年の159.1万円でしたが、2016年は21％程度の33.7万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
バブル崩壊後、地価が上昇したのは2013年（0.45％）、2014年（0.5％）の2年間のみとなります。
また2016年は-0.08％とわずかながら下降しました。
市内のエリア別の動向をみると、吉川美南エリアは0.66％の上昇、吉川駅エリアは-0.2%の下降と緩やかな値動きとなりました。
吉川市の平均地価は33.7万円、最高坪単価は吉川駅エリアの41万円程、最安値は吉川美南エリアの25.3万円程ですので、大き
な地域格差は見られません。
賃料相場
では吉川市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、
1R～1DK：12位
1LDK～2DK：15位
2LDK～3DK：16位
3LDK～4DK：21位
となります。
地価の21位と比較すると、間取り的に小さい部屋が上位にランクインする傾向が見て取れます。
吉川市の不動産の特徴をまとめると下記になります。
- 地域による地価の格差は少ないが駅周辺は高い。
- バブル崩壊後、地価は緩やかに下降傾向。
- 地価と比較すると、小さい部屋のほうが家賃設定が有利。
吉川市の交通・アクセス
では吉川市の電車状況はどうなっているでしょうか？
吉川市内にはふたつの駅あり、JR武蔵野線の利用が可能です。
JR武蔵野線：吉川駅、吉川美南駅
複数路線が利用できる駅は、東川口駅となります。
吉川市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
吉川市の人口動向について調査しました。
現在までの人口状況
まずここ3年の人口は、2015年：69,871人、2016年：71,048人、2017年：71,584人と増加傾向にあります。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。
吉川市の人口推移
1990年：48935人
1995年：52705人
2000年：56673人
2005年：60284人
2010年：65298人
吉川市の人口は昭和40年代後半から増加傾向がはじまり、現在も増加を続けています。
また地域別の人口推移を見ると、吉川南部地区は増加傾向にありますが、吉川中央地区、三輪野江地区、旭地区は横ばいでの推移となっています。
2017年と1990年の人口を比較する2.2万人程度（1.46倍）と大きな増加が確認できます。
平均世帯人員
1990年：3.58％
1995年：3.25％
2000年：3.00％
2005年：2.83％
2010年：2.68％
2014年：2.57％
またこれに反比例する形で、平均世帯人員は年々減少を続けています。
次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。
下記表に2000年・2005年・2010年・2015年の順で表示しています。
年齢3区分別人口
年少人口：16.1％→15.8％→16.1％→15.7％
生産年齢人口：74.0％→69.5％→66.5％→62.4％
老齢人口：9.9％→13.4％→17.3％→21.9％
生産年齢人口と年少人口は緩やかな減少傾向にあり、老年人口は増加を続けています。この傾向より少子高齢化が進行していることが読み取れます。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの吉川市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎
2020年：70585人
2025年：71732人
2030年：72269人
2035年：72351人
2040年：72144人
生産年齢人口：61.2％→61.8％→62.4％→61.0％→57.9％
年少人口：14.9％→14.0％→13.2％→13.0％→13.1％
老齢人口：23.9％→24.2％→24.4％→26.0％→29.0％
現在も増加する吉川市の人口は、今後しばらくこの傾向が続く見込みです。
吉川市の人口のピークは18年先の2035年となり、減少に転じた後も緩やかな減少が続く予測となっています。
2020年と2040年の人口を比較すると1559人の増加となります。
また年齢3区分別人口については、生産年齢人口は減少、老齢人口は増加という予測は全国的な動向と同じなのですが、年少人口については少し違った動向が予想されています。
2030年までは減少傾向にはありますが、以降は横ばいから増加となり、少子化の進行は止まる見込みとなっています。
次に吉川市（基本集計）による将来人口推計と年齢3区分別人口を見ていきましょう。※2020年～60年の10年毎
吉川市の将来人口推計※2020年～40年の5年毎
2020年：75,997人
2025年：77,799人
2030年：76,257人
2035年：73,404人
2040年：70,093人
生産年齢人口：61.8％→61.4％→61.2％→60.3％→57.1％
年少人口：15.2％→14.6％→13.5％→11.7％→10.8％
老齢人口：23.0％→24.0％→25.3％→28.0％→32.1％
社人研のデータよりも早い2025年に人口のピークを迎え、以降は緩やかな減少が予測されています。
また年齢3区分別人口に関しては、年少人口以外は社人研のデータに近い動向となっています。
次に地域別の人口将来推計（基本集計）を見ていきましょう。※2020年～40年の10年毎
旭地区：5,131人→4,648人→3,965人
吉川中央地区：29,495人→28,147人→25,851人
三輪野江地区：5,773人→5,498人→5,011人
吉川南部地区：35,598人→37,964人→35,266人
2040年時点の人口を見ると、吉川南部地区は横ばいとなりますが、その他の地域は減少となります。
また吉川市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して、「子ども育成、子育て支援、出産の希望実現」「地域産業支援、住環境の整備」を基本目標に人口対策に取り組んでいるため、今後の動向に注目したいところです。
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吉川市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に吉川市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
まず人口から。
現在も増加を続ける吉川市の人口は、今後しばらくはこの傾向が続く予想となっています。
また社人研のデータによると、吉川市の人口は2030年代にはピークを迎えることになりますが、2040年の人口は2017年現在の人口よりも多い予測となっています。
そのため2～30年以内に吉川市が人口問題に直面する可能性は低いと考えられ、人口減少が賃貸需要の減少に与える影響は少ないと考えられるでしょう。
また地域別の将来人口推計を見ると地域による格差が確認できますので、投資物件を選定する上で地域の将来人口推計データは参考にすべきと言えるでしょう。
また吉川市では人口問題解消に取り組んでいるため、今後の動向に着目したいところです。
不動産投資と交通
では吉川市の交通に関してはどうでしょうか？
吉川市から都内へアクセスするにはJR武蔵野線を利用して、南越谷から東武東上線、または南流山からつくばエクスプレスのふたつのルートが考えられます。
例えば吉川駅から上野駅まで36分程、秋葉原駅まで32分程となります。
乗り換えは必要となりますが、都内への通勤・通学に大きな不便は感じないでしょう。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
吉川市の埼玉県内でのランキングは地価は21位、平均賃料は12位（～21位）となります。
小さい部屋のほうが順位が高いのが吉川市の特徴としてあげられます。
つまり投資額の割に、小さい部屋ほど有利な家賃設定が期待できます。つまり少額の投資ほど高利回りでの運用の可能性が高いと考えられるのです。
吉川市の不動産投資
以上、吉川市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると吉川市は・・・
- 人口のピークを迎えるのは2030年代のため、吉川市の人口問題はまだ先と予測。
- 2040年の人口は現在以上であるが、地域による格差はある。
- 空き家率は全国平均よりもかなり優秀な数値。
- JRのみだが、都心へのアクセスは悪くない。
- 人口増加が見込まれるため、待機児童対策はこれからが課題。
- 犯罪件数は減少傾向にあるため治安は良い。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、吉川市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※吉川市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。